Cordistes BTP · Sécurité · Mise en sécurité d’immeuble · Copropriété
Travaux urgents en copropriété :
agir sans attendre l’assemblée générale.
En cas d’urgence, le syndic peut faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, sans vote préalable (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il doit ensuite en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale, et il peut appeler une provision limitée au tiers du devis estimatif après avis du conseil syndical (article 37 du décret du 17 mars 1967). Cordistes BTP exécute ces travaux en hauteur sous 24 à 48 h, à Paris et en Île-de-France, avec un devis ferme avant d’intervenir et les pièces à présenter à l’assemblée.
- Devis ferme avant intervention
- Mise en sécurité sous 24 à 48 h
- Photos datées et rapport pour l’assemblée
- Paris et Île-de-France
Le tableau de décision
Tout de suite, à voter,
ou au plan pluriannuel
L’article 18 parle de travaux « nécessaires à la sauvegarde » de l’immeuble : le critère n’est pas le coût, c’est le dommage que l’attente ferait courir aux personnes ou au bâti. Ce tableau classe les travaux en hauteur que les syndics nous demandent, selon ce que le syndic peut lancer seul, ce qui attend un vote et ce qui relève du plan pluriannuel de travaux.
| Élément | À lancer tout de suite (sauvegarde de l’immeuble) | À faire voter en assemblée générale | Peut attendre le plan pluriannuel de travaux |
|---|---|---|---|
| Façade et modénatures | Purge d’un élément qui menace de tomber au-dessus de la rue ou de la cour, filet au-dessus d’une entrée, condamnation d’un passage | Reprise de la corniche ou du bandeau purgé, remplacement de pierres, reprise des joints sur une façade entière | Ravalement complet, traitement des fissures stables, hydrofuge |
| Balcons et garde-corps | Cerclage d’un balcon dont la sous-face se détache, dépose d’un garde-corps descellé, interdiction d’accès au balcon | Réparation des nez de balcon après passage de l’ingénieur, remplacement des garde-corps sur une façade | Remise en peinture des garde-corps, reprise des gouttes d’eau |
| Toiture et souches | Bâchage d’une toiture ouverte, dépose d’une souche qui gîte, capotage d’un conduit béant | Reconstruction d’une souche déposée, remplacement d’un versant de zinc | Révision générale de la couverture, remplacement des abergements vieillissants |
| Eaux pluviales | Refixation d’une descente qui pend au-dessus d’un passage, débouchage d’un chéneau qui inonde un logement | Remplacement d’un chéneau percé, reprise des pentes | Nettoyage annuel des chéneaux, grilles pare-feuilles |
| Vitrages et bardages | Dépose d’une vitre fissurée en hauteur ou d’une cassette de bardage qui claque, obturation provisoire | Remplacement du vitrage ou des cassettes, révision des fixations d’un bardage entier | Nettoyage des façades vitrées, remplacement des joints en fin de vie |
| Équipements de toiture | Condamnation d’un garde-corps de toiture ou d’un lanterneau qui ne protège plus | Pose ou remplacement d’une ligne de vie, de garde-corps de toiture | Vérification annuelle des lignes de vie, remplacement des échelles d’accès |
Un même désordre change de colonne avec le temps : la corniche qui sonne creux relève du vote tant qu’elle tient, et de la première colonne dès qu’un morceau est tombé. Nous indiquons dans le devis à quelle colonne appartient chaque poste, pour que le syndic n’ait pas à le justifier seul devant l’assemblée.
La séquence du syndic
Cinq étapes, à Paris et en Île-de-France,
pour que l’urgence reste défendable
- Jour J
Constat daté
Un signalement écrit du gardien, d’un copropriétaire ou d’un passant, des photos avec leur date, et si possible un premier avis technique : c’est ce constat qui établit l’urgence. Nous le complétons par notre lecture sur photos dans la journée.
- Sous 24 à 48 h
Mesure conservatoire
Le syndic engage, sur devis ferme, les travaux strictement nécessaires à la sauvegarde : purge, cerclage, filet, bâchage, condamnation. Nous intervenons sur cordes, sans échafaudage ni autorisation de voirie, et nous remettons les photos avant et après le jour même.
- Dans la foulée
Information des copropriétaires
Le syndic informe les copropriétaires des travaux engagés et convoque immédiatement l’assemblée générale (article 37 du décret). Notre rapport et le modèle de message ci-dessous lui évitent de rédiger dans l’urgence.
- À l’assemblée
Assemblée générale
L’assemblée est informée des travaux de sauvegarde réalisés et se prononce sur les appels de fonds suivants et sur les travaux définitifs. Elle reçoit le devis, les photos, le rapport et l’attestation d’intervention, dans l’ordre où elle en a besoin.
- Après le vote
Travaux définitifs votés
Réparation durable de l’élément sécurisé, chiffrée dès la mesure conservatoire pour que l’assemblée vote sur un montant connu. Si le désordre touche la structure, l’ingénieur mandaté par le syndicat tranche avant nous.
Ce que le syndic ne doit pas faire
Attendre l’assemblée pour sécuriser : un élément signalé qui tombe engage la responsabilité du syndicat, et la convocation prend plusieurs semaines. Lancer plus que la sauvegarde : la réparation définitive d’une façade entière n’est pas un travail urgent au sens de l’article 18, et l’assemblée pourrait le lui reprocher. Oublier d’informer : l’article 37 impose l’information des copropriétaires et la convocation immédiate, pas seulement l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
Notre rôle est de rendre la frontière lisible : le devis sépare la mesure conservatoire, que le syndic peut engager seul, de la réparation, qui attend le vote, et chaque poste est photographié pour que l’assemblée voie ce qui a été fait et pourquoi.
Les pièces que nous remettons pour l’assemblée
- Le devis ferme signé avant l’intervention, mesure conservatoire et réparation séparées
- Les photos datées du désordre, de l’intervention et du résultat, repérées sur la façade
- Le rapport d’intervention : ce qui a été fait, ce qui reste à faire, le délai raisonnable
- L’attestation d’intervention avec nos assurances, pour le dossier du syndic et l’assureur
- Une version courte d’une page, lisible par un copropriétaire non technicien
Provision et conseil syndical
Payer les travaux urgents
sans attendre le vote
Le syndic ne peut pas avancer les fonds du syndicat, mais le décret lui donne une solution : en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il peut demander aux copropriétaires, sans vote préalable de l’assemblée, une provision destinée à l’ouverture du chantier et à son premier approvisionnement, après avoir pris l’avis du conseil syndical s’il en existe un. Cette provision ne peut pas dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux (article 37 du décret du 17 mars 1967).
Les provisions suivantes supposent une décision de l’assemblée générale, que le syndic doit convoquer immédiatement. D’où l’intérêt d’un devis estimatif sérieux dès le premier jour : il fixe la base du tiers appelable, il donne au conseil syndical un document précis pour rendre son avis, et il évite une seconde provision quelques semaines plus tard.
L’avis du conseil syndical n’est pas un vote : il est consultatif, mais il doit être demandé. Nous transmettons au syndic un devis lisible, avec les photos, pour que le conseil puisse se prononcer en quelques heures, par courriel, sans attendre une réunion.
Un avis, vite et par écrit
Le syndic lui envoie le constat, nos photos et le devis estimatif ; le conseil répond par écrit, même brièvement. Cet échange daté protège le syndic et accélère la provision.
Une provision proportionnée
L’appel ne peut porter que sur le tiers du devis estimatif, répartie selon les tantièmes applicables. Le solde est appelé après le vote de l’assemblée.
Les mêmes règles, les mêmes protections
L’article 18 et l’article 37 s’appliquent quel que soit le statut du syndic. Un syndic bénévole peut engager la sauvegarde de l’immeuble dans les mêmes conditions, et il a d’autant plus intérêt à s’appuyer sur un dossier écrit.
Modèle de message
Informer les copropriétaires
le jour même
Un modèle à adapter, présenté comme tel : il ne remplace ni le règlement de copropriété ni le conseil du syndic. Les crochets signalent les éléments à compléter.
Message d’information aux copropriétaires après des travaux urgents
Supprimez les paragraphes qui ne s’appliquent pas, notamment celui sur la provision si aucune n’est appelée. Le règlement de copropriété peut prévoir des modalités d’information complémentaires.
Qui paie
Parties communes, parties privatives :
la règle dépend de l’élément
La question « qui paie » ne se tranche pas en une phrase : elle dépend de l’élément en cause, de ce que le règlement de copropriété en dit et, pour un balcon, de la distinction entre la dalle, le nez, la sous-face et le garde-corps. Plutôt que de la reprendre ici, nous l’avons détaillée élément par élément sur les pages concernées.
Pour un balcon, voir la section « qui est responsable, qui paie » de la page balcon fissuré ou dangereux. Pour une corniche, voir la même section de la page corniche qui menace de tomber. Dans les deux cas, la mesure conservatoire engagée par le syndic au titre de l’article 18 est d’abord supportée par le syndicat, et sa répartition finale suit le règlement.
Un copropriétaire ne peut pas faire exécuter lui-même des travaux touchant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’autorisation de l’assemblée (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965) : en cas de danger, le bon réflexe est de saisir le syndic par écrit avec des photos, et d’appeler les pompiers si le danger est immédiat pour la voie publique.
Le syndicat d’abord, la répartition ensuite
La sauvegarde de l’immeuble est engagée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. La question de l’imputation finale, charges communes ou lot concerné, se règle après, sur la base du règlement de copropriété.
La structure change la réponse
Quand l’ingénieur conclut à un désordre de structure, la réparation définitive sort du champ des travaux urgents et de notre métier : nous sécurisons, nous documentons, et l’assemblée décide avec son maître d’œuvre.
Information générale : à vérifier avec votre conseil ou avec le service qui a pris l’arrêté.
Vos questions
Travaux urgents en copropriété :
ce qu’on nous demande
Un copropriétaire peut-il faire intervenir une entreprise lui-même sur la façade ?
Pas sur les parties communes ni sur l’aspect extérieur de l’immeuble : ces travaux relèvent du syndicat, et un copropriétaire qui veut les exécuter à ses frais a besoin d’une autorisation de l’assemblée (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965). En cas de danger, écrivez au syndic avec des photos datées, demandez-lui d’engager la sauvegarde au titre de l’article 18, et appelez les pompiers si des passants sont exposés. Nous intervenons sur commande du syndic, ou du syndicat représenté par lui.
Le syndic ne réagit pas à un signalement de danger, que faire ?
Renouvelez le signalement par écrit, avec les photos, en demandant expressément une mesure de sauvegarde au titre de l’article 18, et mettez le conseil syndical en copie. Si rien ne bouge et que le danger persiste, la mairie peut être saisie : elle dispose de la police de la sécurité des immeubles, avec une procédure contradictoire menée, pour les parties communes, avec le syndicat représenté par le syndic (article L511-10 du Code de la construction et de l’habitation) et une procédure d’urgence en cas de danger imminent (article L511-19). Un arrêté a des conséquences lourdes pour tous les lots, loyers compris : c’est l’argument qui fait généralement réagir.
L’assemblée générale peut-elle refuser de ratifier des travaux urgents déjà faits ?
Les travaux de sauvegarde ne sont pas soumis à un vote préalable : l’article 18 autorise le syndic à les faire exécuter de sa propre initiative, et l’article 37 organise l’information des copropriétaires et la convocation de l’assemblée. Ce que l’assemblée décide, ce sont les provisions suivantes et les travaux définitifs. Si elle conteste le caractère urgent, le débat porte sur les faits : constat daté, photos, devis limité à la sauvegarde. C’est précisément le dossier que nous remettons au syndic le jour de l’intervention.
Faut-il mettre plusieurs entreprises en concurrence pour des travaux urgents ?
La loi laisse à l’assemblée le soin de fixer le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire pour les marchés et contrats, et le seuil à partir duquel le conseil syndical doit être consulté (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) ; sans conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. Pour une mesure de sauvegarde, le syndic documente l’urgence qui l’a empêché de comparer, et il s’appuie sur un devis ferme, détaillé poste par poste. Nous le fournissons avant d’intervenir, jamais après.
Un syndic bénévole peut-il engager des travaux urgents sans assemblée ?
Oui, dans les mêmes conditions qu’un syndic professionnel : l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 vise le syndic sans distinction, et l’article 37 du décret lui ouvre la même provision, plafonnée au tiers du devis estimatif après avis du conseil syndical. Nous lui remettons les mêmes pièces, et nous expliquons volontiers l’intervention au conseil syndical ou à l’assemblée si on nous le demande.
Quels travaux en hauteur sont vraiment des travaux urgents ?
Ceux dont l’absence ferait courir un dommage aux personnes ou à l’immeuble avant qu’une assemblée puisse se réunir : purge d’un élément qui menace de tomber, cerclage d’un balcon, filet au-dessus d’une entrée, bâchage d’une toiture ouverte, dépose d’une souche qui gîte, refixation d’une descente qui pend au-dessus d’un passage. La réparation définitive de l’élément, elle, attend le vote, sauf si elle est la seule façon de faire cesser le danger. Le tableau de décision en haut de cette page classe les cas que nous rencontrons.
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Mise en sécurité d’immeuble
Ce que le syndicat doit savoir avant, pendant et après un arrêté : mesures, procédure, rapport.
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Quand l’arrêté est déjà là : les prescriptions, les preuves et la mainlevée.
Voir la page mainlevéeCordiste en urgence à Paris
Le tableau des urgences, du morceau tombé à l’arrêté reçu, avec le premier geste pour chacune.
Voir la page urgenceOn se parle
Un désordre signalé
sur un de vos immeubles ?
Envoyez-nous le signalement et des photos : nous vous disons dans la journée ce qui relève de la sauvegarde et ce qui attend le vote, avec un devis ferme séparant les deux, et nous intervenons sous 24 à 48 h.